Larm in der Mietwohnung ist einer der haufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern. Ob Trittschall vom Nachbarn oben, Strassen larm durch dunne Fenster oder Gerausche aus der Nebenwohnung - viele Mieter fuhlen sich durch mangelnden Schallschutz belastigt. Doch welche Rechte haben Sie als Mieter und wann ist der Vermieter in der Pflicht?
1. Rechtliche Grundlagen zum Schallschutz
Der Schallschutz in Gebauden ist in Deutschland durch verschiedene Normen und Gesetze geregelt. Die wichtigste Norm ist die DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau", die Mindestanforderungen fur den Schallschutz definiert.
Wichtig zu wissen:
Der Vermieter schuldet grundsatzlich den Schallschutz, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebaudes galt. Altbauten mussen also nicht nachtraglich auf den neuesten Stand gebracht werden - es sei denn, dies wurde vertraglich vereinbart.
Relevante rechtliche Grundlagen sind:
- BGB Par. 535: Der Vermieter muss die Mietsache in gebrauchsfahigem Zustand uberlassen
- BGB Par. 536: Regelungen zur Mietminderung bei Mangeln
- Landesbauordnungen: Verweisen auf die DIN 4109
- Technische Baubestimmungen: Konkretisieren die Anforderungen
2. DIN 4109: Die Mindestanforderungen
Die DIN 4109 legt konkrete Grenzwerte fest, die beim Bau eingehalten werden mussen. Hier die wichtigsten Werte fur Wohnungen:
| Bauteil / Situation | Mindestanforderung | Erhohter Schallschutz |
|---|---|---|
| Wohnungstrennwande | R'w ≥ 53 dB | R'w ≥ 56 dB |
| Wohnungstrenndecken (Luftschall) | R'w ≥ 54 dB | R'w ≥ 57 dB |
| Wohnungstrenndecken (Trittschall) | L'n,w ≤ 53 dB | L'n,w ≤ 46 dB |
| Fenster (Larmpegelbereich III) | R'w ≥ 35 dB | R'w ≥ 40 dB |
Baujahr beachten!
Fur Gebaude vor 1962 gab es keine verbindlichen Schallschutznormen. Fur Gebaude von 1962-1989 galten andere, oft niedrigere Anforderungen. Die aktuellen Werte der DIN 4109:2018 gelten erst fur Neubauten ab 2018.
3. Wann muss der Vermieter handeln?
Der Vermieter ist zum Handeln verpflichtet, wenn:
- Die Schallschutzwerte unter dem Standard des Baujahres liegen
- Bauliche Veranderungen den Schallschutz verschlechtert haben
- Im Mietvertrag ein bestimmter Schallschutzstandard zugesichert wurde
- Defekte Bauteile (z.B. undichte Fenster) den Larm eindringen lassen
Typische Falle aus der Rechtsprechung:
Vermieter muss handeln:
Ein Mieter zieht in eine frisch sanierte Altbauwohnung. Im Expose war von "modernisiertem Schallschutz" die Rede. Tatsachlich ist der Trittschall extrem storend. Hier wurde ein bestimmter Standard suggeriert.
Vermieter muss nicht handeln:
In einem unveranderten Altbau von 1920 entspricht der Schallschutz dem damaligen Standard. Dass dies heute als unzureichend empfunden wird, begrundet keinen Mangel.
4. Mietminderung bei Larmproblemen
Liegt ein Schallschutzmangel vor, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Die Hohe hangt vom Einzelfall ab. Hier einige Richtwerte aus der Rechtsprechung:
| Larmquelle / Situation | Minderung |
|---|---|
| Dauerhafter Baularm in der Nachbarschaft | 10-25% |
| Erheblicher Trittschall uber Mindeststandard | 10-20% |
| Defekte Fenster mit Larmeintrag | 5-15% |
| Larm durch mangelhafte Wohnungstrennwand | 10-20% |
Achtung:
Mindern Sie die Miete nie auf eigene Faust! Dokumentieren Sie den Mangel, setzen Sie dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung und holen Sie im Zweifel rechtliche Beratung ein.
5. Was Sie selbst tun konnen
Unabhangig von rechtlichen Anspruchen gibt es Massnahmen, die Sie als Mieter selbst ergreifen konnen, um die Akustik zu verbessern:
Gegen Trittschall
- - Teppiche und Laufer verlegen
- - Trittschalldammung unter Laminat
- - Filzgleiter unter Mobel
- - Gesprach mit dem Nachbarn suchen
Gegen Luftschall
- - Schwere Vorhange aufhangen
- - Bucherregale an Trennwanden
- - Akustikpaneele anbringen
- - Fensterdichtungen erneuern
Beachten Sie: Bauliche Veranderungen bedurfen der Zustimmung des Vermieters. Reversible Massnahmen wie Teppiche oder Vorhange sind aber immer erlaubt.
6. Fazit und Handlungsempfehlungen
Das sollten Sie tun:
- Prufen Sie das Baujahr und recherchieren Sie die damals geltenden Standards
- Dokumentieren Sie Larmproblem mit Datum, Uhrzeit und Art des Larms
- Informieren Sie den Vermieter schriftlich und setzen Sie eine Frist
- Holen Sie ggf. ein Gutachten ein, um die Schallschutzwerte zu messen
- Erwagen Sie bei mangelhaftem Schallschutz eine angemessene Mietminderung
- Ergreifen Sie parallel eigene Massnahmen zur Verbesserung
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